Le 28/10/2021

FAQ - Comment allier rentabilité et solidarité avec SOLIHA ?

SOLIHA répond à vos questions dans cette FAQ issue du webinaire « Propriétaire d’un logement ? Alliez rentabilité et solidarité avec SOLIHA ». Les dispositif Cosse, les conditions pour récupérer son bien, les réponses apportées par SOLIHA en cas d’impayés, le nouveau DPE, le taux d’impayés, etc.

Les intervenants du webinaire répondent à vos questions

La Fédération SOLIHA a organisé le 12 octobre un webinaire « Propriétaire d’un logement ? Alliez rentabilité et solidarité avec SOLIHA » qui présentait en détail les conditions de la location solidaire et ses avantages. Ce webinaire, disponible en replay a suscité de nombreuses questions de la part des propriétaires bailleurs. Vous trouverez ci-dessous la FAQ suite aux questions posées lors de cet évènement ou en amont lors de l’inscription des participants.

Foires aux questions

Les Agences sociales immobilières SOLIHA vous proposent une garantie loyer impayé gratuite (Visale)

En conventionnant avec l’Anah, vous vous engagez à mettre à disposition une location nue.

La convention que vous avez signée avec l’Anah vous engage sur 6 ans (ou 9 ans si vous avez signé une convention avec travaux)

Il est tout à fait possible de vendre votre bien, mais l’acquéreur doit s’engager à poursuivre les engagements de la convention jusqu’au terme de celle-ci.

En cas de retard de paiement de loyer du locataire, nous prenons contact auprès de celui-ci afin d’échanger avec lui sur sa situation pour de l’aider au besoin (gestion locative adaptée, accompagnement social au besoin) et réalisons les démarches classiques de relances, mise en demeure si besoin avec déclaration auprès de l’organisme VISALE, afin que le propriétaire soit sécurisé.

Les Agences immobilières sociales pourront vous indiquer dans quelles communes se concentrent la demande.

Le montant du loyer est estimé en lien avec le prix au m² du secteur et selon les grilles de loyers établies par les ANAH locales. Pour intégrer son logement au dispositif COSSE, le loyer appliqué doit être inférieur au loyer plafond de l’ANAH tout comme inférieur au loyer pratiqué sur le secteur.

Un bien appartenant à une SCI peut valablement être mis en location via le dispositif Cosse. Il faut néanmoins que cette SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés (IR).

Conventionner son logement ne dispense pas de répondre aux règles de la loi du 06 juillet 1989 qui améliore les rapports locatifs. Le partage des coûts répond à l’article 5 de cette même loi : les frais de gestion sont à la charge du propriétaire et les frais de mise en location sont à répartir entre locataire et propriétaire.

A l’issue des neuf années de conventionnement (ou six ans s’il s’agit d’un conventionnement sans travaux), le propriétaire pourra de nouveau appliquer les loyers libres. Cependant pour les locataires en place l’augmentation du loyer ne pourra être réalisée que conformément à l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 89.

Le loyer proposé doit se référer aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Elle doit comporter des références de loyers :

  • – 6 références minimum si le logement se situe dans une commune faisant partie d’une agglomération de plus d’1 million d’habitants,
  • – 3 références si le logement se situe dans une autre zone géographique.

Si la hausse de loyer proposée est :

  • – inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation est étalée par tiers sur 3 ans.
  • – supérieure à 10 % de l’ancien loyer, alors l’augmentation devra être étalée par sixième sur 6 ans.

La prime à l’intermédiation locative de 1000€ peut être perçue si le logement loué se situe en zone A ou B et ne peut pas être perçue en zone C. Le zonage A/B/C est établi commune par commune par les délégataires locaux de l’Anah, il est donc compliqué d’afficher une carte de France complète avec ce zonage. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’une agence immobilière sociale SOLIHA près de chez vous, qui pourra vous informer de la situation de votre bien

Cela dépend :

1/ si votre bien est loué via un mandat de gestion, comme dans une location classique, les loyers sont perdus. Cependant les agences immobilières sociales SOLIHA sont en lien avec le secteur associatif local, et disposent d’une liste d’attente de famille en demande d’un logement ; ce qui limite les risques de vacance.

2/ si votre bien est loué via une location/sous location, le loyer est à la charge de l’association, que le logement soit occupé ou non

La reprise du logement pour soi-même ou un membre de la famille ne peut s’effectuer qu’au terme du contrat en donnant congé au moins six mois avant l’échéance pour ce motif et en précisant l’identité et l’adresse de la personne qui reprend le bien (cf. art 15 loi 6 juillet 1989)

Par conséquent, le bailleur ne pourra pas valablement reprendre le bien avant le terme du contrat même en cas de souhait de reprise pour soi-même ou un membre de sa famille.  

Passer par une agence immobilière sociale SOLIHA vous permet de bénéficier d’un réseau d’agence étendu sur tout le territoire. Les collaborateurs SOLIHA sont des professionnels spécialisés dans la gestion locative sociale. Les AIS sont porteuses de la carte professionnelle de l’agence immobilier et répondent donc aux obligations de la loi Hoguet, loi qui réglemente le métier d’agent immobilier. De ce fait, elles souscrivent à une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle.

Par ailleurs, les agences immobilières sociales SOLIHA réalisent un accompagnement de proximité, et adapté à la situation sociale du ménage, pour prévenir toute difficulté.

Plusieurs dispositifs d’aide existent, et peuvent être mobilisés. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’une association SOLIHA près de chez vous, qui pourra vous conseiller, en fonction de votre situation et des travaux à réaliser.

Depuis la loi Energie-Climat de 2019, la performance énergétique d’un logement est intégrée à la définition de la décence, au même titre qu’une arrivée d’eau potable ou l’absence de nuisibles. Et pour louer votre logement, ce dernier doit respecter toutes ces dispositions. La loi Climat et Résilience va plus loin, et le niveau minimal de performance énergétique va progressivement être rehaussé.

A partir de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. En 2028, ce seront les logements avec une étiquette énergétique F, et à partir de 2034, ce seront les logements classés E. Faire des travaux ne vous permettra pas d’augmenter le loyer puisque dans le cadre du conventionnement, vous devez respecter des plafonds de loyer. Mais les travaux, notamment s’ils vous permettent d’améliorer la performance énergétique du logement, vous permettront de continuer à pouvoir louer votre logement après ces dates butoirs. En plus, vous mettrez en location un logement économe en énergie, ce qui améliorera le confort de vos locataires.

UN DISPOSITIF AUX AVANTAGES MULTIPLES POUR LES PROPRIÉTAIRES

Rentabilité

Déduction fiscale. Obtenez un abattement fiscal de 85% sur vos revenus  fonciers en signant une convention d’engagement auprès de l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Et bénéficiez d’une prime de 1000€*

*si votre logement se trouve en zone A ou B

Sécurité

Garantie contre les loyers impayés et les dégradations.

Grâce à la garantie Visale Action Logement.

Tranquillité

Les Agences immobilières sociales (AIS) SOLIHA, gèrent plus de 33 000 logements, en s’appuyant sur un dispositif de mandat de gestion sociale.
À ce titre, elles sont agréées par l’État.

Solidarité

En choisissant SOLIHA, vous optez pour une gestion locative sereine de votre bien et un dispositif gagnant-gagnant, permettant aux personnes à revenu modeste de se loger dignement

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